Nuevo régimen de donaciones. Que se modifica y a quienes beneficia.

La Ley N° 27.587 promulgada en 25 diciembre del 2020 modifica el régimen de donación de inmuebles en el país, modificando los artículos 2386, 2457, 2458, y 2459 del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyCN”) Inaugurando así algunas ventajas para aquellos que deseen realizar donación de estos bienes a sus descendientes, estas modificaciones corren en caso de donaciones a herederos forzosos (hijos y/o cónyuges). En caso de donaciones a terceros, el titulo puede ser “observable” por lo cual hay que revisar bien las circunstancias con su escribano de confianza. Los títulos pueden llegar a ser observables únicamente cuando entre sus antecedentes se encuentre una “Donación inoficiosa” sobre la cual se pueda solicitar la acción de reducción y reivindicar el inmueble aún en posesión de algún tercero. Para analizar los antecedentes provenientes de donación habrá que tener en cuenta TRES PERÍODOS donde se legisló de manera diversa sobre la materia, por lo cual será importante tener en cuenta la FECHA DE LA DONACIÓN y la de DEFUNCIÓN del donante. -

Beneficios del nuevo régimen

El régimen anterior  (desde el NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL -1/8/2015- hasta la modificación actual -24/12/2020- ) estipulaba que, incluso en casos de donación entre padres e hijos, debía regir una acción en protección a herederos potencialmente perjudicados (por ejemplo, hijos no reconocidos) que afectaba la posesión de los bienes durante 10 años desde la fecha de la donación o de 5 años desde el fallecimiento del donante, para asegurarse que ninguna persona pudiera efectuar reclamo alguno sobre ese inmueble. La nueva redacción prevé directamente su compensación en dinero. Esto significa que ante un eventual reclamo serán las partes quienes deberán solucionarlo sin que se afecte al inmueble ni al subadquirente de buena fe y a título oneroso. Lo que derivaba en que, si un hijo quería vender el inmueble donado por su madre o padre, no lo podía hacer durante ese lapso porque la escritura sería objetable por el potencial reclamo de algún otro heredero. Dichos títulos eran “observables jurídicamente” y proteger, de este modo, no solo la legítima hereditaria como instituto jurídico sino también la transmisión de bienes registrables con antecedente de donación. Otro beneficio deriva en que realizar una donación en vida resulta menos costoso que los trámites de sucesión, práctica a la que se esperaba recurrir al ser engorroso el trámite de donación. Además, se debe considerar: en cuanto al ámbito de la AFIP, si una persona humana adquirió en forma onerosa un inmueble a partir del 1 de enero de 2018, cuando en el futuro resuelva venderlo, ya no tributará el ITI, (impuesto a la transferencia de inmuebles), sino el impuesto a las Ganancias cedular, que es igual al 15% calculado sobre la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado por el índice legal, y se abona en la declaración jurada anual. Sin embargo, aunque la donación gratuita del inmueble fuere posterior, si la compra del inmueble por el donante fue anterior al 1 de enero de 2018, cuando el hijo resuelva en el futuro vender el inmueble, seguirá tributando el ITI y no entrará esta futura venta en su declaración de ganancias, aunque la realice dentro de muchos años, precisaron los expertos. En función de lo mencionado, podemos concluir que la modificación al Código Civil y Comercial antes citada persigue: i) garantizar la protección de los derechos de aquellos terceros subadquirentes de bienes registrables, que hayan tenido como antecedente una escritura de donación, que sean de buena fe y a título oneroso; ii) evitar que los inmuebles donados sean considerados títulos observables jurídicamente y, por ende, menos atractivos en el mercado inmobiliario; y iii) proteger la libre transmisión de bienes registrables; todo ello respetando la legítima hereditaria tradicional en nuestra legislación, pero a su vez otorgando mayor seguridad jurídica a las transacciones de inmuebles con antecedentes de donación. Con la modificación, los herederos forzosos seguirán protegidos, solo que ahora si existe una donación que afecte sus derechos, a la muerte del donante pueden usarse otros mecanismos. Los otros herederos podrán compensar con valores al heredero afectado, mediante la “acción de colación” en lugar de la “acción de reducción” que impactaba directamente sobre el inmueble donado, aun cuando hubiera sido vendido. También se protegen los derechos de los terceros que hubieren adquirido bienes que habían sido donados, si son de buena fe y a título oneroso.

Bibliografía

Dictamen Donaciones Escribanía Scarano

#Donaciones

#Donacionesherederosforzosos

#Donacionesaterceros

#nuevoregimendedonaciones

#tasaciones

#consultorinmobiliario